Efficacité énergétique en copropriété

Tout d’abord il est utile de rappeler l’organisation d’une copropriété afin de comprendre les particularités d'une démarche d’efficacité énergétique en copropriété.

Organisation de la copropriété

Une copropriété est composée de plusieurs personnes physiques ou morales possédant chacune au minimum d'un lot privatif (un appartement, une cave, un parking…) et d’une quote-part des parties communes (les halls, la cour, les espaces verts, les voies d’accès, la toiture…). La quote-part des parties communes est calculée en fonction de la superficie privative de chaque copropriétaire.

Les acteurs de la copropriété sont le syndic, le conseil syndical et l’assemblée générale des copropriétaires. C’est le syndic, élu par l’assemblée des copropriétaires, qui est chargé d’assurer la gestion administrative et financière de la copropriété. C’est lui qui met en œuvre et effectue le suivi du plan d’efficacité et de sobriété énergétique dans la copropriété.

Principe de l’efficacité énergétique en copropriété

Dans les copropriété équipées d'une installation de chauffage ou de climatisation collectif, l'enjeu est de mieux consommer l'énergie sans pour dégrader le confort des occupants, pour une meilleure efficacité énergétique. Le principe d’efficacité énergétique en copropriété est la première étape de la mise en œuvre d’une meilleure sobriété énergétique.

Quelles sont les obligations légales de la copropriété en matière de performance thermique ?

Au 1er janvier 2023, les copropriétés comprenant plus de 200 lots ont dû réaliser un diagnostic technique global (DTG) et élaborer un plan pluriannuel de travaux. En 2024, elles doivent obtenir un DPE collectif. Les copropriétés de 51 à 200 lots devront, elles, faire un DTG et un plan pluriannuel de travaux en 2024, et demander un DPE collectif en 2025. Celles ayant moins de 50 lots auront l’obligation de passer un DTG en 2025 et un DPE collectif en 2026⁽¹⁾.

Sur la base de ces documents, le syndic, peut soumettre au syndicat de copropriétaires une liste de travaux nécessaires à l'amélioration de la performance thermique du bâtiment et à la mise aux normes des installations de production de chaleur ou de froid, afin de respecter le plafond d'émissions de CO2 de 300gCO2eq/KWh PCI, fixé par décret.⁽²⁾  

Le diagnostic technique global (DTG)

Le DTG est composé de⁽³⁾:

·       Une analyse de l’état des parties communes et des équipements commun de la copropriété ;

·       Un état technique de l’immeuble vis-à-vis des obligations légales ;

·       Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de la copropriété ;

·       Un diagnostic de performance énergétique du bâtiment ;

·       Une proposition d’un bouquet de travaux pour préserver la santé et la sécurité des habitants, et réaliser des économies d’énergie afin d’atteindre une meilleure sobriété énergétique.

Le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE)

Afin de permettre l'établissement d'un rapport précis, le diagnostiqueur a besoin d'avoir accès à un descriptif détaillé de la répartition des frais de consommation d'énergie et des travaux réalisés au sein de la copropriété. Il pourra être amené à visiter l'ensemble des appartements de la copropriété ou simplement un échantillon.

Le DPE collectif prends en comptes toutes les caractéristiques du bâtiment et notamment, son l'année de construction, la surface habitable, son isolation, sa toiture, le type de fenêtre installé, le type de chauffage (collectif, individuel), le système d''approvisionnement en eau chaude sanitaire, les système de ventilation et de refroidissement ainsi que les éventuels équipements de production d'énergie renouvelable (panneaux photovoltaïques ou éolienne).

Le DPE collectif synthétise dans un seul document toutes les informations suivantes :

• La performance énergétique et climatique de la copropriété;
• Le montant des consommations annuelle d'énergie selon les usages (Chauffage, ECS, refroidissement...);
• Le schéma de déperdition de chaleur;
• La performance de l'isolation;
• Le système de ventilation.

Le DPE comporte également des conseils d'entretien et d'utilisation de vos équipement pour une meilleure efficacité énergétique en copropriété.

Le DPE peut proposer des travaux à réaliser pour favoriser les économies d'énergie et valoriser l'immeuble afin de le rendre plus performant.

L’audit énergétique

Depuis 2017, l'audit énergétique, obligatoire pour les logements individuels et les immeubles en monopropriété, est facultatif dans les immeubles en copropriété, sauf en cas de location de logement dont l'étiquette énergétique est F ou G. Cet audit est utile dans le cadre de travaux de rénovation globale afin de vous permettre de bénéficier d'un financement MA PRIME RENOV COPROPRIETE.⁽⁴⁾

A l'inverse du DPE collectif, qui se limite à l'évaluation de la performance énergétique et environnementale du logement, l'audit énergétique est un état des lieux plus complet car il intègre des propositions de travaux de rénovation".

Cet audit permet d'estimer le budget des travaux, les aides auxquelles vous avez droit et les éventuelles économies d'énergie attendues".

Enfin, l'audit énergétique comporte des recommandations sur les conditions d'aération et de ventilation du bâtiment et l'entretien et la maintenance des installations.

Dans le prolongement de l'établissement du DGT, de l'audit énergétique et du DPE collectif, un plan pluriannuel de travaux est établi à partir des caractéristiques des équipements de l'immeuble.

Ce plan permet de mettre un place un échéancier sur 10 ans pour la réalisation des travaux :

• Nécessaires à la sauvegarde du bâtiment, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. 
• Il comprend une estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d'atteindre
• Estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
• Proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années.⁽⁵⁾

S'agissant de la partie relative aux travaux pour la réalisation d'économie d'énergie, ce dernier d'appuie sur l'isolation thermique des toitures, murs et fenêtres et espace non chauffés de la copropriété ainsi que sur les éventuels travaux réalisés dans les parties privatives de l'immeuble.

Ce plan de travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique de la copropriété doit être accompagné d’un programme détaillé comprenant le calendrier des interventions et leur durée, et une évaluation des coûts.

Le Syndic de copropriété, pilote de tout projet de rénovation énergétique global, doit soumettre au vote des copropriétaires le plan pluriannuel de travaux ainsi que le budget alloués aux travaux. En principe Trois assemblées générales (AG ordinaire, AG extraordinaire et AG mixte) sont nécessaires pour finaliser un projet de rénovation énergétique d'une copropriété.

Les équipes d'ENGIE Home Services, certifiées RGE sont à votre disposition pour vous conseiller sur tous les travaux à réaliser pour une meilleure performance énergétique du bâtiment. Elles vous conseillent sur les travaux à réaliser sur le bâti et fournissent les infrastructures communes de production de chaleur, de froid, de ventilation. Dans une démarche d’optimisation de l’efficacité de vos équipements et de sobriété, elles peuvent aussi en assurer l’entretien et la maintenance. 

Dès lors que les copropriétaires sont d'accord, le syndic pourra lancer un appel d'offre auprès de plusieurs prestataires pour la réalisation des travaux. Le choix de l'entreprise répondant à l'appel d'offre se fera sur la base des critères de sérieux, d'expertise, de compétence professionnelle, de solidité financière ou encore de réputation.

Afin de pouvoir bénéficier d'aides financières ou de subventions, il est indispensable que l'entreprise choisie soit reconnue RGE. Cette certification professionnelle garantie un certain niveau de professionnalisme de l'entreprise choisie.

ENGIE Home Services vous accompagne et vous conseille dans votre projet de rénovation énergétique de votre copropriété". Nos équipes vous accompagne pour l'installation et la maintenance de vos équipements thermiques, d'eau chaude sanitaire, de ventilation ou de climatisation.

Les travaux de rénovation énergétique de copropriété peuvent bénéficier d'aides et de subvention et notamment, MA PRIME RENOV COPROPRIETE, l'éco-prêt à taux zéro "copropriété" ou encore une TVA réduite.⁽⁶⁾ 

Ma prime Renov Copropriété est une aide versée au Syndic de copropriété pour permettre de financer une partie d'une rénovation globale d'un bâtiment, lorsque celle-ci s'accompagne d'un gain d'efficacité énergétique de plus de 35% par rapport à l'étiquette énergie et climat du bâtiment⁽⁷⁾. Pour être éligible à cette aide, la copropriété doit faire appel à une maîtrise d'ouvrage professionnelle (AMO).

Sous certaines conditions, la subvention MA PRIME RENOV COPROPRIETE versé au Syndic peut être majoré dans le cadre du bonus "France Relance"⁽⁸⁾. De plus, les ménages "Jaune" et "Bleu" peuvent bénéficier d'aides individuelles MA PRIME RENOV.⁽⁹⁾   

Dans le cadre du dispositif des certificats d'économie d'énergie (CEE) et du "Coup de pouce" auxquelles ENGIE HOME SERVICES participe, une aide complémentaire peut être accordée sous condition.